Reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca
¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?
· De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
· De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
· Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
· De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
· De la factura de tasación del inmueble.
Por ejemplo, una hipoteca de 150.000€ formalizada entre los años 2006 y 2013 para un inmueble, supondría una devolución para el cliente de unos 3.000€ aproximadamente.
Jurisprudencia
El Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas en su sentencia del 23 de diciembre del año 2015 (por considerarlas abusivas), responsabilizando al banco de los mismos pues solo le benefician a él.
Si bien el fallo hace referencia específica a las hipotecas del BBVA, lo cierto es que en la práctica todas las entidades bancarias cuentan con cláusulas similares. Y en todas se pueden solicitar la nulidad.
Con el fin de recuperar el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de Condiciones Generales de la Contratación).
La cláusula del préstamo hipotecario que determina los gastos a cargo del cliente tiene un tenor similar a éste:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.”
La base legal principal está en el artículo 89.3 del TRLGCU, que establece como abusivas:
o 2. La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
o 3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
o a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
o b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
o c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
o d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
o 4. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
o Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.
Conceptos reclamables
Arancel de notario y registro de la propiedad
La normativa reguladora tanto del arancel de los notarios, como de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ).
Una distribución entre prestamista y prestatario sería aceptable.
Pero hacer recaer la totalidad de su pago sobre el hipotecante causa un desequilibrio en perjuicio del consumidor y además, aparece expresamente recogida en el “catálogo” de cláusulas abusivas del artículo 89.2 TRLGU.
Impuestos: Actos jurídicos documentados
La entidad prestamista, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, es el sujeto pasivo en la constitución del derecho de hipoteca, y en todo caso en la expedición de copias, actas y testimonios. Así que al repercutirse exclusivamente sobre el consumidor, se infringe el artículo 89.3.c) TRLGCU, anteriormente citado.
Gastos derivados del incumplimiento
Los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza ocasionados por el incumplimiento de la parte prestataria de su obligación al pago están sometidos a la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 394 y 398 en procesos declarativos y 559 y 561 en los procesos de ejecución).
Repercutir al consumidor en cualquier caso todos estos gastos, infringe las normas procesales que son de orden público lo cual conlleva sin más su nulidad por aplicación de los artículos 86 TRLGCU y 8 LCGC.
Los gastos de abogado y procurador sin una condena en costas firme, no pueden ser cargados al cliente, por contravenir el artículo 32.5 de la LEC. La cláusula que así lo establezca, además peca de falta de reciprocidad y el consumidor no puede valorar su carga económica y jurídica en el momento de contratación, con lo cual sería también nula por aplicación de los artículos 86 TRLGCU y 8 LCGC.
Comisión por posiciones deudoras
Las comisiones por “gestión de reclamación para recobro de impagados” fijadas en cláusulas del tipo “se establece una comisión de quince euros por cada posición deudora vencida, recibo o cuota impagada que presente la cuenta de préstamo por cualquier concepto o movimiento contable” , son de forma mayoritaria consideradas como cláusulas abusivas por no responder a un verdadero servicio prestado por la entidad, cuando no se han llevado a cabo efectivas gestiones de cobro y cuando dicha sanción ya queda cubierta por los intereses de demora.
PASOS A SEGUIR:
Si la entidad financiera le ha cobrado alguno de estos gastos puede reclamarlos.
El primer paso sería hacer una
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